Rentabilite
Le TRI d'un actif commercial depend des cash-flows reels, des capex, de la dette, du rythme de relocation et de la valeur de sortie. Une erreur d'hypothese peut masquer un risque majeur.
Loyers encaisses, charges non recuperables, impayes, franchises et couts de commercialisation.
Taux, amortissement, covenants, refinancement et impact sur les distributions.
Travaux obligatoires, repositionnement, maintenance lourde et calendrier de decaissement.
NOI stabilise, taux de capitalisation, couts de cession et sensibilite a la vacance.
Le TRI est utile pour comparer des scenarios, mais il devient dangereux lorsqu'il cache la dependance a quelques hypotheses: relocation rapide, capex sous-estimes, taux de sortie optimiste ou dette trop favorable.
Cairal aide a documenter ces hypotheses et a relier chaque variation de scenario aux donnees d'actif.
Le rendement courant mesure un revenu annuel rapporte a une valeur. Le TRI integre les cash-flows sur toute la periode, les capex, la dette et la valeur de sortie.
Parce qu'un scenario unique donne une precision apparente. Les scenarios permettent de voir ce qui casse si la vacance, les travaux ou le taux de sortie varient.