Acquisition
Avant d'acheter un actif commercial, la valeur depend de la qualite des baux, de la solidite des revenus, de l'etat technique, des charges et des risques de relocation.
Duree ferme, indexation, franchises, charges recuperables, garanties et clauses de sortie.
Historique d'encaissement, impayes, loyers de marche et dependance aux principaux locataires.
Capex differes, conformite, maintenance, travaux preneurs et besoins a court terme.
NOI normalise, dette, vacance, sensibilites et hypotheses de valeur de sortie.
Une due diligence faible transforme souvent une hypothese optimiste en risque permanent. Les ecarts viennent rarement d'un seul chiffre: ils viennent de donnees incompletes, mal versionnees ou non reliees entre elles.
Cairal donne une structure pour rapprocher donnees locatives, documents, cash-flows et hypotheses d'acquisition.